Loi finance et le prêt à taux zéro (PTZ) : ce qui change en 2025
Adoptée en début d’année, la loi de finances 2025 introduit plusieurs mesures qui impactent directement le secteur de l’immobilier neuf. Parmi les changements notables, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) fait l’objet d’une réforme importante. Ces ajustements s’inscrivent dans une volonté d’adapter les aides publiques aux réalités du marché immobilier actuel et aux enjeux environnementaux. Faisons le point sur ce qui change concrètement en 2025.
L’essentiel à retenir sur la loi de finances 2025 et le PTZ
- Le PTZ 2025 est élargi à toute la France, pour les logements neufs, y compris les maisons individuelles.
- La loi de finances autorise une hausse des droits de mutation et révise plusieurs dispositifs fiscaux (LMNP, dons familiaux…).
- Le montant du PTZ peut désormais financer jusqu’à 50 % du bien, facilitant l’accession à la propriété.
La loi finance modifie en profondeur le PTZ
Le PTZ sera disponible dans toute la France
La grande avancée de cette nouvelle loi finances réside dans l’extension significative du champ d’application du PTZ. Désormais, selon l’article 90 de la loi de finances n° 2025-127 du 14 février 2025, ce prêt aidé est accessible pour tous les logements neufs, qu’ils soient individuels ou en collectif, et ce, partout en France.
Concrètement, il n’est plus nécessaire de se référer à une zone géographique précise pour déterminer l’éligibilité au dispositif. Le PTZ devient accessible sur l’ensemble du territoire national. Attention toutefois : la localisation du bien continuera d’influencer certaines modalités, notamment les plafonds ou conditions de remboursement. Le prêt à taux zéro s’applique donc à tout l’immobilier neuf disponible en île-de-France.
Le PTZ inclut également les maisons neuves
En 2024, le PTZ était exclusivement réservé aux appartements neufs situés en zones tendues.
En 2025, le prêt à taux zéro s’ouvre de nouveau aux maisons individuelles neuves, à condition qu’elles respectent des exigences de performance énergétique. Une évolution cohérente avec les enjeux actuels de transition écologique, notamment pour les constructions conformes à des standards comme la RE2020.
Des nouvelles conditions de ressources pour le PTZ
Depuis le 1er avril 2025, de nouveaux plafonds de ressources sont entrés en vigueur pour déterminer l’éligibilité au PTZ. Ils resteront applicables jusqu’au 31 décembre 2027.
Dans le cadre de dispositifs d’aide à l’achat dans l’immobilier neuf, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le dispositif Pinel, des plafonds de ressources s’appliquent. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier. Voici un tableau des montants à ne pas dépasser pour bénéficier de ces avantages.
Plafonds de ressources en fonction de la zone et de la composition du foyer
| Composition du foyer fiscal | Zone A, ABIS | Zone B1 | Zone B2 | Zone B3 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 147 000 € | 103 500 € | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 et plus | 161 700 € | 113 850 € | 103 950 € | 94 050 € |
Le gouvernement a également mis en place un simulateur pour calculer le montant du PTZ qui pourrait vous être accordé. N’hésitez pas à aller y faire un tour pour savoir exactement quels seront vos droits relatifs au PTZ.
Le PTZ peut maintenant financer jusqu’à 50 % du coût total du bien
Dans certains cas, le PTZ peut désormais couvrir jusqu’à 50 % du prix d’achat du logement, contre 40 % auparavant, selon la zone, la nature du bien et la composition du foyer. Pour un logement neuf, le montant du prêt peut atteindre jusqu’à 180 000 €, allégeant ainsi considérablement le recours à un emprunt immobilier classique.
Les autres conséquences de la loi de finances sur l’immobilier neuf en 2025
Une possible hausse des frais de notaire
La loi de finances 2025 autorise les départements à relever les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point, faisant passer le taux de 4,5 % à 5 % (découvrez notre article sur la baisse des taux d’intérêts de début 2025).
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont des taxes payées par l’acheteur lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Ils sont souvent appelés, à tort, « frais de notaire », bien qu’ils soient en grande partie reversés aux collectivités locales.
Cette mesure, laissée au libre choix des collectivités, entraînera une augmentation des frais d’acquisition dans les zones où elle sera votée.
Les personnes achetant leur premier bien immobilier ne seront pas concernées par cette hausse. L’augmentation des frais s’appliquera du 1er avril 2025 jusqu’au 31 mars 2028, uniquement aux autres profils d’acquéreurs.
Droits de mutations exonérés pour les dons familiaux
Il est possible de transmettre une somme d’argent à un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, neveu ou nièce sans payer de droits de mutation, sous certaines conditions.
Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 €, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, à condition que la somme serve à l’achat de la résidence principale.
Sont concernés :
les biens neufs,
les logements en l’état futur d’achèvement (VEFA),
ou encore les travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale du bénéficiaire.
Le bien devra être conservé comme résidence principale pendant au moins cinq ans à compter de l’achat ou de la fin des travaux.
Baisse du budget de MaPrimeRénov
MaPrimeRénov’ est une aide financière de l’État destinée à encourager les travaux de rénovation énergétique dans les logements, qu’il s’agisse d’isolation, de chauffage ou de ventilation. Elle est accessible aux propriétaires, sous conditions de ressources.
Pour l’année 2025, l’enveloppe allouée à MaPrimeRénov’ est de 2,1 milliards d’euros, en recul par rapport aux 3,3 milliards prévus en 2024.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) évolue
Jusqu’alors, les bailleurs bénéficiant du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pouvaient amortir leur bien sans que cela n'affecte le calcul de la plus-value à la revente. Désormais, la loi de finances 2025 modifie cette règle : les amortissements pratiqués seront pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la plus-value lors de la cession du bien.
Les résidences étudiantes, seniors ou les logements avec services destinés aux personnes âgées ou en situation de handicap échappent à cette nouvelle mesure : les amortissements restent exclus du calcul de la plus-value en cas de revente.
Prolongation de l’exonération fiscale sur la cession d’un droit de surélévation
Le droit de surélévation permet à un propriétaire d’ajouter un ou plusieurs étages à un bâtiment existant, sous réserve de respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Cela peut concerner un logement individuel ou un immeuble collectif.
La vente d’un droit de surélévation, qu’il concerne une copropriété ou une maison individuelle, continue de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée. Initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2024, cette mesure est prolongée jusqu’au 31 décembre 2026 grâce à la loi de finances 2025.
Pour profiter de cet avantage, aucune modification n’est apportée aux critères existants. Le code général des impôts exige toujours que l’acquéreur s’engage à construire exclusivement des logements à usage d’habitation, et ce dans un délai de quatre ans après la date d’achat.
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