Comparatif immobilier neuf vs immobilier ancien
Vous hésitez entre un logement neuf et un logement ancien pour votre prochain achat immobilier ? Frais de notaire, performances énergétiques, garanties, avantages fiscaux… Dans cet article, nous comparons tous les principaux critères à prendre en compte pour vous aider à faire le meilleur choix entre de l’'immobilier neuf et de l’'immobilier ancien.
| Critère | Immobilier neuf | Immobilier ancien |
|---|---|---|
| Aides financières | De nombreuses aides (TVA réduite, loi Pinel, PTZ) | Très peu d'aides |
| Frais de notaire | Environ 2,5% | Environ 7,5% |
| Économie d’énergie | Meilleure isolation, économies d'énergie considérables. | Souvent moins bien isolé. |
| Qualité du logement | Confort, moderne, pas de travaux immédiats. | Rénovations à prévoir. |
| Personnalisation | Matériaux, équipements et finitions personnalisables. | Personnalisation limitée. |
| Délai d’installation | Entre 12 et 24 mois, en fonction des projets. | Disponible rapidement après achat. |
Plus d’aides à l’achat dans le neuf que dans l’ancien
L’achat d’un logement neuf ouvre droit à un éventail d’aides bien plus large que l’immobilier ancien. Ces dispositifs aident à rendre l’'immobilier neuf encore plus attractif.
Dans le neuf, on retrouve toutes ces aides :
Prêt à Taux Zéro (PTZ) : emprunt sans intérêts couvrant jusqu’à 50 % du prix du bien, sous conditions de ressources.
Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit (1 %), jusqu’à 30 000€, pour financer une résidence principale.
Prêt Social de Location-Accession (PSLA) : permet de louer le logement avant de l’acheter, avec un prix maîtrisé et une exonération de TVA.
Plan Épargne Logement (PEL) : offre un prêt immobilier à taux préférentiel après 4 ans d’épargne.
Prêt Conventionné (PC) : prêt immobilier sans conditions de ressources, à taux fixe et sans apport personnel.
Prêt d’Accession Sociale (PAS) : réservé aux ménages modestes, il facilite l’achat avec un financement encadré et avantageux.
TVA réduite en zone ANRU : taux de TVA à 5,5 % au lieu de 20 % dans certaines zones prioritaires.
Bail Réel Solidaire (BRS) : permet d’acheter un bien à prix réduit en dissociant le foncier du bâti (achat du logement, location du terrain).
Aides des collectivités locales : subventions, prêts à taux zéro ou exonérations fiscales proposées par certaines communes pour encourager l’achat neuf.
Dans l’ancien, les aides sont moins nombreuses et moins avantageuses :
MaPrimeRénov’ : pour financer les travaux de performance énergétique.
L’éco-prêt à taux zéro : jusqu’à 50 000 € de travaux sans intérêts.
La TVA à taux réduit (5,5 %) sur certains travaux de rénovation.
Dispositif Denormandie : permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat et de la rénovation d’un logement situé dans une zone éligible, à condition de le proposer ensuite à la location.
Frais de notaire réduits dans le neuf
Les frais de notaire sont plus avantageux dans l’immobilier neuf que dans l’ancien.
Dans le neuf, les frais de notaire sont entre 2 % et 4 % du montant du bien, avec des taux encore plus réduits lorsqu’il s’agit d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
En comparaison, l’achat dans l’ancien entraîne des frais plus importants, autour de 7 % à 8 % du montant du bien.
Concrètement, pour un bien à 300 000 €, la différence peut représenter une économie de près de 15 000 €, en achetant du neuf plutôt que de l’ancien.
Ces frais incluent la rémunération du notaire, les taxes perçues par l’état ou les collectivités, ainsi que les coûts de gestion administrative du dossier.
Moins de charges dans le neuf
Pour un bien ancien, il est commun qu’il y ait de nombreuses charges de copropriété à payer, et certaines sont à payer régulièrement (entretien, gardiennage, ascenseur…).
Des charges exceptionnelles peuvent alourdir le budget : ravalement de façade, rénovation des parties communes, modernisation de l’ascenseur ou réfection de la cage d’escalier, par exemple.
Pour l’achat d’'immobilier ancien, il est donc vivement conseillé de se renseigner sur les travaux votés mais non encore réalisés, ainsi que sur les appels de fonds prévus, afin de les intégrer dans votre plan de financement.
À l’inverse, l’achat d’un logement neuf limite considérablement ce risque : il n’'y a généralement aucun gros travaux de prévus dans les années suivant la livraison de votre logement.
Sur le plan énergétique, les factures de chauffage ou de climatisation sont souvent bien inférieures dans le neuf grâce aux normes de construction récentes (comme la RE 2020), qui imposent des standards énergétiques supérieurs.
Un autre atout non négligeable dans le neuf, vous êtes exonéré de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’achèvement du logement neuf. Vous pouvez même en être exonéré jusqu’à 7 ans dans le cadre d’un investissement locatif via la loi Pinel.
De meilleures garanties dans le neuf
En optant pour l’achat d’'un bien immobilier neuf, vous disposerez de meilleures garanties que pour de l’immobilier ancien.
Les biens neufs offrent une solide protection contre les défauts de construction ou les dégradations prématurées.
En cas d’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), plusieurs garanties obligatoires sécurisent l’acquéreur : garantie contre les vices apparents, garantie financière d’achèvement, garantie de parfait achèvement, garantie biennale ou encore garantie décennale.
La garantie biennale couvre pendant deux ans les équipements dissociables de la structure, comme les volets, les portes intérieures ou les cloisons amovibles. Elle permet de faire réparer ou remplacer tout élément présentant un dysfonctionnement.
Quant à la garantie décennale, elle protège pendant dix ans contre les malfaçons pouvant compromettre la solidité du bâtiment ou de le rendre inhabitable : infiltration par la toiture, fissures structurelles, défaut d’étanchéité des fondations…
Une différence de confort entre le neuf et l’ancien
L’immobilier ancien peut attirer certains acquéreurs pour son identité forte : poutres apparentes, parquet massif ou moulures d’époque.
Les logements neufs sont pensés pour maximiser l’espace et le confort. Les plans sont optimisés pour limiter les pertes de surface, avec une répartition des pièces plus fonctionnelle.
Les constructions neuves respectent des normes strictes en matière d’habitabilité, mais aussi d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. À cela s’ajoutent de meilleures performances en matière d’isolation thermique et acoustique, permettant des économies d’énergie au quotidien et un cadre de vie plus serein.
Les résidences neuves intègrent également des prestations modernes qui améliorent nettement le confort : ascenseurs spacieux, parkings souterrains sécurisés, terrasses…
Ce type d’équipement est moins courant dans les immeubles anciens.
Aussi, en achetant un bien neuf, il est souvent possible de personnaliser son futur logement. Certains éléments (revêtements, équipements, agencement) peuvent être modifiés en fonction de vos attentes. Un vrai plus pour ceux qui souhaitent un bien "sur-mesure".
Mise à disposition plus rapide avec l’immobilier ancien
Acheter un logement neuf implique souvent de devoir faire preuve de patience. Le délai entre la réservation et la remise des clés peut aller de 12 à 18 mois, voire deux ans selon les programmes et l’avancement du chantier.
À l’inverse, un achat dans l’ancien permet généralement une installation plus rapide, avec un délai moyen de 3 à 4 mois entre la signature du compromis de vente et la remise des clés.
Immobilier neuf vs immobilier ancien : nos conclusions
Chez La Place du Neuf, nous nous consacrons exclusivement à la vente de logements neufs, comme notre nom l’indique.
Autant vous dire que nous avons un petit faible pour l’immobilier neuf !
Un logement neuf représente un investissement initial souvent plus élevé, mais il offre de nombreux avantages qui permettent de rentabiliser cet achat sur le long terme.
Concrètement, acheter dans le neuf permet de profiter :
Des frais de notaire allégés : entre 2 % et 4 % du prix de vente.
Un logement bien conçu : espaces optimisés, prestations personnalisables, et souvent des équipements collectifs comme un ascenseur, un parking ou un espace extérieur (balcon, terrasse…).
Conformité aux dernières normes : isolation, sécurité, performance énergétique.
Des aides financières à l’achat : prêt à taux zéro (PTZ), prêt Accession d'Action Logement, prêt social de location-accession
Charges de copropriété maîtrisées : immeubles récents et bien isolés - absence de gros travaux à court terme ;
Exonération temporaire de taxe foncière.
Des dispositifs de défiscalisation attractifs.
Des garanties légales solides : garantie décennale, garantie biennale, garantie de parfait achèvement.
En comparaison, voici les principaux atouts de l’immobilier ancien :
Des prix au mètre carré plus abordables.
Une offre plus variée en centre-ville : à proximité des transports, des commerces et des établissements scolaires.
Des délais d’emménagement courts : souvent quelques semaines après la signature du compromis de vente.
Une marge de négociation souvent plus importante : notamment si le bien nécessite des travaux ou une mise aux normes.
Un potentiel de valorisation : possibilité de réaliser une plus-value à la revente, avec des travaux de rénovation du bien par exemple.
