Quelles sont les garanties dans l’immobilier neuf ?
Vous vous demandez ce que couvrent exactement les garanties d’un logement neuf ?
Nous vous présentons toutes les garanties existantes dans l’immobilier neuf, à quoi elles servent, et comment les faire marcher.
| Garantie | Description |
|---|---|
| Garantie de parfait achèvement | Couvre tous les désordres signalés dans l’année suivant la réception, qu’ils soient visibles ou non. |
| Garantie dommage-ouvrage | Assurance obligatoire permettant d’indemniser rapidement les dommages relevant de la décennale. |
| Garantie de bon fonctionnement (biennale) | Protège pendant 2 ans les équipements dissociables : volets, robinetterie, VMC, interphone, etc. |
| Garantie décennale | Couvre pendant 10 ans les dommages graves affectant la solidité ou l’habitabilité du logement. |
| Garantie d’achèvement extrinsèque | Assure l’achèvement des travaux en cas de défaillance financière du promoteur. |
| Garantie des vices apparents | Permet de faire corriger les défauts visibles à la livraison ou signalés dans le mois suivant. |
| Garantie d’isolation phonique | Protège contre les défauts acoustiques dans les logements collectifs, pendant 1 an après livraison. |
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés dans l’année suivant la réception du logement neuf, qu’ils soient mentionnés dans le procès-verbal de livraison ou qu’ils apparaissent après celle-ci.
Il peut s’agir de malfaçons visibles, de défauts de finition ou d’éléments non conformes aux engagements contractuels du promoteur.
Cette garantie s’applique quels que soient la nature ou le degré de gravité des défauts, tant qu’ils sont signalés par écrit dans les délais légaux. Elle impose au constructeur de procéder aux réparations à ses frais, dans un délai raisonnable.
En cas de problème, pensez à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Si le constructeur ne réagit pas, un recours judiciaire ou une activation de l’assurance dommages-ouvrage peut être envisagé.
La garantie dommage-ouvrage
L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Elle est souscrite par le promoteur au moment du chantier et permet de préfinancer rapidement les réparations des dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre de décision de justice.
Elle couvre notamment :
Les désordres graves compromettant la solidité de l’ouvrage (fondations, murs porteurs, toiture…),
Les malfaçons (infiltrations majeures, affaissement, etc.).
Cette garantie prend effet un an après la réception du logement, à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, et reste valable pendant neuf ans, en complément de la garantie décennale.
En cas de sinistre, l’assureur dispose de 90 jours pour proposer une indemnisation. Le coût de cette assurance est intégré au prix du bien, sans formalité pour l’acquéreur.
La garantie de bon fonctionnement
Aussi appelée garantie biennale, la garantie de bon fonctionnement couvre pendant 2 ans après la réception du logement tous les équipements dissociables du bâti. Elle concerne les éléments pouvant être démontés ou remplacés sans affecter la structure :
Les volets roulants, stores et portes intérieures,
Les robinetteries et sanitaires,
Les radiateurs, interphones, prises électriques ou VMC.
Le promoteur est tenu de réparer ou remplacer à ses frais tout équipement présentant un dysfonctionnement pendant cette période.
La garantie décennale
La garantie décennale est l’une des protections les plus importantes dans l’immobilier neuf. Elle couvre pendant 10 ans à compter de la réception du bien, tous les dommages graves affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à son usage.
Elle concerne notamment :
Les fissures importantes dans les murs porteurs,
Les défauts d’étanchéité de la toiture,
Les affaissements de plancher ou fondations,
Les infiltrations majeures compromettant l’usage du bien.
Souscrite par le constructeur ou le promoteur, cette assurance permet à l’acquéreur d’être indemnisé rapidement, sans avoir à prouver la responsabilité du professionnel.
La garantie d'achèvement extrinsèque
La garantie d’achèvement extrinsèque est une protection clé pour les acquéreurs en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Elle garantit que le logement sera achevé, même en cas de faillite ou de défaillance du promoteur.
En cas d’impossibilité de financement, cette garantie oblige une banque ou un assureur à financer l’achèvement des travaux. C’est un filet de sécurité indispensable pour éviter un bien inachevé.
Depuis 2015, cette garantie est obligatoire pour tout programme neuf en VEFA. Elle doit être souscrite avant le démarrage du chantier et doit figurer dans les documents contractuels (contrat de réservation et acte authentique).
Il existe deux formes de garanties d’achèvement :
La garantie extrinsèque, via un tiers assureur ou bancaire (la seule autorisée aujourd’hui),
La garantie intrinsèque (auto-financement), désormais interdite pour les particuliers.
La garantie des vices et défauts de conformité apparents
Lors de la livraison d’un logement neuf, l’acquéreur bénéficie d’une garantie couvrant les vices apparents et défauts de conformité visibles. Elle concerne tous les désordres détectables sans démontage, au moment de la réception ou dans le mois suivant la remise des clés.
Cela peut inclure :
Une fissure visible sur un mur,
Un revêtement mal posé,
Une erreur de matériau (carrelage, coloris…),
Un équipement manquant ou non fonctionnel.:
Pour que cette garantie soit valable, les défauts doivent être mentionnés dans le procès-verbal de livraison ou signalés par lettre recommandée dans le mois suivant.
Inspectez chaque pièce minutieusement lors de la remise des clés, de préférence accompagné d’un professionnel ou expert en bâtiment, pour bien identifier ces vices et défauts.
La garantie d'isolation phonique
Souvent méconnue, la garantie d’isolation phonique protège l’acquéreur contre les défauts d’insonorisation dans un logement neuf situé en immeuble collectif. Prévue par l’article R*111-30 du Code de la construction, elle s’applique pendant un an après la réception.
Elle concerne notamment :
Les bruits d’impact entre étages (pas, chutes…),
Les nuisances sonores entre logements mitoyens,
L’isolation insuffisante des menuiseries vis-à-vis des bruits extérieurs.
Cette garantie s’applique uniquement si le logement ne respecte pas la réglementation acoustique en vigueur (NRA). Une expertise acoustique peut être requise pour le prouver.
En cas de doute, faites appel à un acousticien. En cas de non-conformité, le promoteur devra prendre en charge les travaux correctifs.
Pourquoi existe-t-il des garanties spécifiques dans l’immobilier neuf ?
Pour protéger les acquéreurs lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, et pour encadrer les responsabilités des professionnels, la loi impose plusieurs garanties obligatoires.
Ces dispositifs ont pour but de protéger les propriétaires avant, pendant et après la livraison du bien immobilier.
Un cadre protecteur pour les acquéreurs en VEFA
Acheter un logement en VEFA signifie signer un contrat pour un bien non encore construit ou en cours de réalisation. Ce type d’acquisition expose à divers risques : malfaçons, retards de livraison, abandon de chantier…
C’est pourquoi la réglementation prévoit un ensemble de garanties légales couvrant les désordres, vices et non-conformités.
Ces garanties offrent à l’acquéreur une vraie sécurité juridique et lui permettent de faire valoir ses droits sans avoir à engager de démarches longues ou complexes.
Des obligations légales pour les promoteurs et constructeurs
Les promoteurs, constructeurs et maîtres d’ouvrage sont tenus par la loi de souscrire certaines assurances et de livrer un bien conforme aux engagements contractuels. Leur responsabilité peut être engagée pendant plusieurs années selon la nature des désordres.
Cette obligation démarre dès l’ouverture du chantier, avec la souscription de garanties telles que :
L’assurance dommage-ouvrage,
La garantie d’achèvement extrinsèque,
La garantie décennale.
Ces protections sont imposées par le Code de la construction et de l’habitation, et assurent un haut niveau de fiabilité dans le secteur du neuf.
Quand et comment faire jouer ces garanties ?
Les garanties légales dans l’immobilier neuf protègent les acquéreurs face à divers défauts ou désordres. Mais pour qu’elles soient pleinement efficaces, encore faut-il connaître la bonne procédure, les délais à respecter et les recours possibles.
Voici ce qu’il faut savoir pour activer ces protections dans les règles.
Quels recours en cas de malfaçons ou de désordres ?
Dès que vous constatez un défaut (fissure, dysfonctionnement, non-conformité…), vous devez en informer le promoteur ou le constructeur par écrit. En fonction du désordre et de la garantie applicable, plusieurs recours sont possibles :
Une mise en demeure de réaliser les réparations,
Le recours à l’assurance dommage-ouvrage pour une indemnisation rapide,
En cas de litige, la saisine du tribunal judiciaire ou une médiation.
Dans certains cas, pour constater un défaut, vous devrez avoir recours à l’intervention d’un expert du bâtiment, pour évaluer précisément l’ampleur du problème et renforcer votre dossier.
Délais de signalement et procédure à suivre
Chaque garantie possède un délai de validité spécifique, à compter de la réception du logement :
1 an pour la garantie de parfait achèvement,
2 ans pour la garantie biennale,
10 ans pour la garantie décennale.
Les limites des garanties
Certaines situations peuvent exclure l’application des garanties :
Dommages causés par un mauvais entretien ou un usage anormal du bien,
Travaux réalisés par l’acquéreur sans autorisation du promoteur,
Sinistres dus à des événements extérieurs (catastrophes naturelles, effraction…),
Petits défauts esthétiques ou jugés mineurs.
Il est essentiel de faire la distinction entre les désordres couverts et non couverts, et de solliciter un professionnel en cas de doute.
Conserver les documents liés à votre logement
Dans l’immobilier neuf, nous vous recommandons de conserver tous les documents officiels liés à votre logement, pour faire valoir vos droits en cas de problème.
Procès-verbal de livraison
Le procès-verbal de livraison est établi le jour où vous recevez les clés de votre logement neuf.C’est un élément fondamental car c’est à cette date que commencent toutes les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale…).
Ce PV doit mentionner :
La date de réception,
L’état général du logement,
Les réserves éventuelles émises par l’acquéreur (défauts, malfaçons, non-conformités).
Conservez une copie signée par les deux parties : elle pourra servir de preuve en cas de litige.
Réserves
Lors de la livraison, vous pouvez formuler des réserves sur les défauts visibles (peinture écaillée, carrelage fissuré, etc.). Ces réserves doivent être inscrites dans le procès-verbal de livraison.
Une fois les réparations effectuées, un second document, la levée de réserves, est établi pour confirmer que les corrections ont bien été réalisées.
Sans réserve à la livraison, vous disposez d’un délai d’un mois pour signaler par courrier recommandé les défauts visibles non constatés le jour J.
Contrat de construction
Le contrat de construction ou contrat de réservation (en VEFA) contient toutes les mentions légales et descriptives du logement. Il précise notamment :
Les matériaux choisis,
Les délais d’exécution,
Les obligations du constructeur ou promoteur.
Ce contrat est accompagné des attestations d’assurances obligatoires (décennale, dommage-ouvrage, garantie d’achèvement), que vous devez impérativement conserver.
Nos conseils pour une réception de logement réussie
La réception du logement neuf marque la dernière étape de votre parcours d’acquéreur. C’est un moment crucial où il faut être particulièrement vigilant. Cela permet d’identifier les défauts éventuels et de faire valoir vos droits grâce aux garanties légales.
Être accompagné lors de la remise des clés
Le jour de la livraison, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment ou un expert indépendant. Son œil expérimenté peut détecter des défauts que vous ne remarqueriez pas.
Cette assistance est utile pour :
Vérifier la conformité des équipements et finitions,
Détecter les malfaçons ou oublis,
Formuler les bonnes réserves dans le procès-verbal.
Chez La Place du Neuf, votre conseiller peut également se rendre sur place pour vous accompagner lors de la réception du bien, afin de vous aider à contrôler chaque détail et garantir que tout soit conforme à vos attentes.
Inspecter chaque pièce et prendre des photos
Prenez le temps d’inspecter minutieusement chaque pièce, du sol au plafond. Vérifiez murs, sols, menuiseries, prises, équipements sanitaires…
Pensez à :
Tester tous les équipements (chauffage, ventilation, éclairage…),
Ouvrir et fermer les ouvertures (volets, fenêtres, portes),
Prendre des photos datées de tout défaut visible.
Ces photos pourront servir de preuve si vous devez faire valoir une garantie.
Tout défaut, même mineur, doit être consigné dans le procès-verbal de livraison sous forme de réserve. Cela concerne les malfaçons, éléments manquants ou non conformes.
Formuler des réserves ne bloque pas votre emménagement, mais :
Oblige le promoteur à corriger les défauts,
Conditionne l’application de certaines garanties.
En cas d’oubli, vous disposez encore d’un mois après la remise des clés pour signaler les défauts visibles par lettre recommandée.
Questions fréquentes sur les garanties dans l’immobilier neuf
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Un logement neuf bénéficie de plusieurs garanties légales :
La garantie de parfait achèvement (1 an),
La garantie biennale ou de bon fonctionnement (2 ans),
La garantie décennale (10 ans),
L’assurance dommage-ouvrage,
La garantie d’achèvement extrinsèque,
La garantie d’isolation phonique (1 an),
Et la garantie des vices apparents (1 mois après livraison).
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La garantie biennale couvre, pendant 2 ans après la réception, tous les équipements dissociables du bâtiment : volets, portes intérieures, interphones, sanitaires, etc. En cas de dysfonctionnement, le promoteur doit les réparer ou les remplacer.
