Donations exonérées d’impôts : une nouvelle aide pour financer un logement neuf en 2025
Pour relancer le marché immobilier, le gouvernement a mis en place l’exonération d’impôts sur certaines donations. Cela permet aux familles de transmettre jusqu’à 300 000 € sans taxation, dans le cadre de l’achat d’un logement neuf. Ce dispositif est déjà entré en vigueur et est valable jusqu’à décembre 2026. Il permet d’aider les primo-accédants et de relancer les constructions en immobilier neuf. On vous explique tout !
Donations exonérées d’impôts dans l’immobilier neuf : comment ça marche ?
La loi de finances 2025 permet de faire des donations exonérées d’impôts pour les familles souhaitant accompagner un proche dans l’achat d’un logement neuf.
Ce mécanisme temporaire permet à chaque donateur de transmettre jusqu’à 100 000 € sans payer d’impôts, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, à condition que les fonds soient utilisés pour acquérir ou construire un logement neuf.
En plus de cette exonération exceptionnelle, chaque donateur peut utiliser les abattements classiques en matière de donation, applicables tous les 15 ans.
Par exemple, en ligne directe (entre parents et enfants), un donateur bénéficie déjà d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans, sans fiscalité.
Voici les abattements déjà en place :
| Lien de parenté | Abattement classique |
|---|---|
| Parent → enfant | 100 000 € |
| Grand-parent → petit-enfant | 31 865 € |
| Arrière-grand-parent → arrière-petit-enfant | 5 310 € |
Le nouveau dispositif vient s’ajouter à cet abattement, ce qui permet d’augmenter considérablement le montant pouvant être transmis sans impôt.
Voilà ce que dit le texte de loi :
“Les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété […] sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la double limite de 100 000 € par un même donateur à un donataire (bénéficiaire) et de 300 000 € par donataire”
Cette exonération a deux objectifs :
Aider les primo-accédants à devenir propriétaire.
Donner un coup de pouce au secteur de la construction neuve, récemment freiné par la hausse des prix des matériaux et des taux d’intérêt.
Ce dispositif favorise une transmission de patrimoine anticipée et fiscalement optimisée.
Nous vous avons préparé un exemple afin de vous aider à y voir plus clair !
Prenons l’exemple de Louis, un primo-accédant de 29 ans qui souhaite acheter un appartement neuf pour un budget de 300 000 €.
✔ Son père et sa mère lui transmettent chacun 90 000 € via une donation exonérée d’impôts, soit 180 000 € au total.
✔ Sa grand-mère complète l’apport avec 60 000 €, également exonérés d’impôt.
✔ Grâce à ces donations, Louis dispose de 240 000 € de financement, totalement exonérés d’impôts, ce qui réduit drastiquement le montant de son emprunt immobilier.
Grâce à ces aides totalement exonérées d’impôts, Louis peut concrétiser son projet sans s’endetter lourdement. Un véritable coup de pouce pour devenir propriétaire malgré les taux d’intérêts actuels.
Les conditions à respecter pour bénéficier de cette exonération
Les donations exonérées d’impôts s’appliquent à :
L’achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
La construction d’un logement
Des travaux de rénovation énergétique, si ceux-ci remplissent certains critères
Les biens anciens sont exclus, sauf s’ils font l’objet de travaux de rénovation énergétique éligibles.
L’acheteur doit utiliser le bien comme résidence principale pendant au moins 5 ans à compter de la remise des clés ou de la fin des travaux.
En cas de non-respect de cette règle, l’exonération sera annulée et les droits de mutation redeviendront exigibles. Il est également interdit de louer le bien à un membre de son foyer fiscal.
Les sommes reçues doivent être utilisées dans un délai de 6 mois suivant la donation.
Autre point d’attention, les montants donnés ne peuvent pas couvrir des dépenses déjà éligibles à un crédit d’impôt.
Qui peut effectuer la donation ?
Le don doit provenir d’un membre de votre famille :
votre père ou votre mère
vos grands-parents
vos arrière-grands-parents
votre oncle ou votre tante, à condition qu’ils n’aient aucun descendant (ni enfant, ni petit-enfant, ni arrière-petit-enfant). Dans ce cas, seuls les enfants des frères et soeurs du donateur peuvent être considérés comme neveu ou nièce au sens de la loi.
Quels sont les plafonds d’exonération ?
Ce dispositif prévoit deux plafonds à ne pas dépasser pour bénéficier de l’exonération fiscale :
Chaque donateur (parent, grand-parent, etc.) peut vous transmettre jusqu’à 100 000 € sans taxation
Le montant total des donations exonérées reçues pour votre projet immobilier ne doit pas excéder 300 000 €.
L’exonération d’impôts sur les donations pour l’achat d’un logement neuf est une opportunité à saisir si jamais vos proches souhaitent vous aider !
Vous envisagez d’aider un proche à devenir propriétaire ?
Un proche souhaite vous aider ?
C’est le bon moment pour le faire ! Ce dispositif d’exonération d’impôts est déjà en vigueur mais prendra fin le 31 décembre 2026.
Contactez-nous dès aujourd’hui pour discuter de votre projet immobilier.
Questions fréquentes sur les donations d’impôts exonérées
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Les parents, grands-parents, arrière-grands-parents, ainsi que les oncles et tantes (sans descendant) peuvent réaliser une donation exonérée.
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Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € sans impôt, dans la limite globale de 300 000 € par bénéficiaire.
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Ce dispositif est temporaire et reste valable jusqu’au 31 décembre 2026. On se sait pas encore si ce dispositif sera prolongé par la suite.
