Financement achat immobilier neuf : les étapes à suivre
Vous avez trouvé le logement neuf de vos rêves ? Il va maintenant falloir financer votre projet. Capacité d’emprunt, dossier de financement, comparaison des offres de prêt, nous vous décrivons toutes les étapes afin de faire de votre projet immobilier une réussite.
| Étapes pour le financement d'un bien immobilier neuf |
|---|
| 1. Évaluer sa capacité d’emprunt |
| 2. Préparer son dossier de financement |
| 3. Comparer les offres de prêt immobilier |
| 4. Obtenir un accord de principe |
| 5. Recevoir et accepter l’offre de prêt |
| 6. Finaliser l’achat chez le notaire |
Étape 1 - Évaluer sa capacité d’emprunt
La première étape consiste à établir votre capacité d’emprunt. Il faut réaliser cette première étape avant de signer un contrat de réservation.
Il faut analyser vos revenus (salaires, pensions, revenus locatifs) et vos charges mensuelles (loyers, crédits en cours, pensions…).
Grâce à cela, vous pouvez estimer le montant que vous pouvez allouer à une mensualité de prêt.
Il faut également déterminer votre apport personnel : la somme que vous pouvez investir immédiatement dans votre achat.
L’apport personnel correspond souvent à 10% du prix du bien, mais cela peut varier selon les banques. Plus votre apport est élevé, plus vous pouvez bénéficier de bonnes conditions d’emprunt.
Pour connaître le montant maximum que vous pouvez emprunter, vous pouvez vous rapprocher de nous : nous vous mettrons en relation avec un courtier. Habitué à négocier les meilleurs taux du marché, il vous accompagnera à chaque étape de votre financement
En règle générale, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
Étape 2 - Préparer son dossier de financement
Une fois le logement idéal trouvé, il est temps de constituer votre dossier de financement. Pour vous aider à ne rien oublier, voici les documents à rassembler.
Justificatifs d’identité
La banque exigera un document officiel permettant de vérifier votre identité :
une carte d’identité en cours de validité ;
un passeport valide.
Le permis de conduire n’est pas accepté comme pièce d’identité par les établissements bancaires.
Documents concernant votre situation personnelle
Votre état civil et votre situation familiale influencent la capacité d’emprunt et les garanties que vous pouvez offrir. Vous devrez présenter certains documents selon votre cas :
livret de famille ;
certificat de mariage ou contrat de PACS ;
contrat de mariage (le cas échéant) ;
jugement de divorce ou convention homologuée si applicable ;
justificatifs de pension alimentaire versée ou perçue.
Pièces liées à votre situation professionnelle
Pour évaluer votre stabilité financière, la banque prendra en compte votre statut professionnel et la régularité de vos revenus. Les justificatifs varient selon votre profil :
contrat de travail ou document d’enregistrement Sirene (auto-entrepreneurs) ou attestation d’intermittence ;
les 3 dernières fiches de paie, les 3 derniers bilans comptables ou déclarations URSSAF, ou encore les derniers justificatifs de pension/retraite ;
revenus locatifs : avis d’imposition ou attestations de loyers perçus ;
le dernier avis d’imposition sur le revenu.
Justificatifs de votre situation financière
La banque analysera également vos habitudes de gestion et vos engagements financiers :
relevés de tous vos comptes bancaires (courants, épargne, pro) sur les 3 derniers mois ;
tableaux d’amortissement des prêts en cours (crédit auto, conso, etc.).
Documents relatifs au bien immobilier
Pour prouver la nature de votre projet, vous devrez fournir des pièces précises en lien avec votre acquisition :
compromis ou promesse de vente, accompagnés des annexes obligatoires ;
devis de travaux si ceux-ci sont inclus dans le prêt ;
contrat de réservation en VEFA (si vous achetez un bien neuf sur plan).
Un bon dossier est clair, complet et cohérent. Évitez les découverts fréquents, soignez la gestion de vos comptes, et assurez-vous qu’il vous restera assez d’argent pour vivre après avoir payé votre mensualité de prêt.
Les banques examinent aussi le sérieux du projet immobilier : promoteur réputé, permis de construire purgé, délai de livraison réaliste…
Étape 3 - Comparer les offres de prêt immobilier
Une fois votre dossier prêt, vous pouvez consulter plusieurs banques ou passer par un courtier.
Votre conseiller bancaire vous proposera une première simulation. Un courtier pourra quant à lui démarcher plusieurs établissements pour obtenir la meilleure offre.
Comparer les taux, les conditions et l’assurance emprunteur.
Regardez le TAEG (taux annuel effectif global), le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les conditions de remboursement anticipé et de modularité des mensualités.
Vous pouvez tenter de négocier certains frais : dossier, garantie, frais de notaire ou encore les conditions d’assurance.
Chez La Place du Neuf, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet immobilier. Pour optimiser votre financement, nous vous mettons en relation avec un courtier partenaire de confiance, sélectionné pour son sérieux et son expertise.
Le courtier négociera pour vous les meilleurs taux du marché, adaptera l’offre à votre profil et vous fera gagner un temps précieux dans vos démarches bancaires.
Étape 4 - Obtenir un accord de principe
Lors de la mise en place d’un projet immobilier, la banque peut vous délivrer un accord de principe.
Il s’agit d’un engagement non définitif, mais qui marque un accord initial entre vous et la banque sur les grandes lignes de l’offre de crédit envisagée.
Cet accord intervient après une première analyse de votre situation financière, effectuée par votre conseiller, et avant l’accord final de prêt. C’est une étape importante qui montre que votre projet est sur la bonne voie.
L’accord de principe précise généralement :
le montant potentiel du financement accordé.
le taux d’intérêt applicable.
la durée estimée du crédit immobilier.
les conditions particulières du prêt (clause suspensive, mensualités, etc.).
les garanties demandées et les assurances exigées.
Avec cet accord, vous pouvez signer un contrat de réservation auprès du promoteur, prouvant que vous avez les ressources nécessaires pour acheter.
Étape 5 - Recevoir et accepter l’offre de prêt
Une fois l’offre de prêt émise, vous disposez d’un délai légal de réflexion de 10 jours minimum avant de l’accepter.
Après ce délai, vous pouvez signer et retourner votre offre à la banque. L’offre devient alors contractuelle et engageante.
Les fonds seront débloqués progressivement, en fonction de l’avancement des travaux (VEFA), selon un calendrier prévu dans le contrat de vente de votre bien.
Dans le cadre d’un financement immobilier, la souscription à une assurance emprunteur est obligatoire. Elle couvre généralement les risques de décès, d’invalidité, d’incapacité temporaire de travail et parfois de perte d’emploi.
Avant l’émission définitive de l’offre, l’organisme assureur (celui de la banque ou un assureur externe) peut vous demander de remplir un questionnaire de santé.
En fonction de votre âge, du montant emprunté et de vos antécédents médicaux, des examens médicaux complémentaires (analyses, électrocardiogramme, rapports médicaux) peuvent être exigés.
Ces formalités peuvent rallonger le délai d’acceptation du prêt.
Étape 6 - Finaliser l’achat chez le notaire
La signature de l’acte authentique chez le notaire concrétise votre achat d’immobilier neuf.
Avant ce rendez-vous, le notaire rassemble et contrôle l’ensemble des documents liés à la vente, afin de garantir la régularité juridique et administrative du bien. Il rédige ensuite l’acte de vente définitif.
Le jour de la signature, vous serez convoqué en présence du promoteur.
Le notaire vous lira et vous expliquera les clauses de l’acte, afin que vous puissiez signer en toute connaissance de cause. À ce moment-là, vous devrez verser le pourcentage du montant correspondant à l’'étape en cours du chantier, conformément à l’'échéancier légal.
Voici un exemple concret d’échéancier pour un bien acheté en VEFA au prix de 300 000 € :
| Étape de construction | Pourcentage maximum appelé | Montant à verser |
|---|---|---|
| À la réservation (dépôt de garantie) | 5 % | 15 000 € |
| Achèvement des fondations | 30 % | 90 000 € |
| Mise hors d’eau | 35 % | 105 000 € |
| Achèvement des travaux | 25 % | 75 000 € |
| Livraison | 5 % | 15 000 € |
| Total | 100 % | 300 000 € |
Contrairement à un achat dans l’ancien, vous ne payez pas le prix total du bien à la signature. Dans le cadre d’une VEFA, le règlement s’effectue par tranches, en fonction de l’avancement des travaux.
Une fois signé, l’acte vous confère le statut officiel de propriétaire. Le notaire se charge ensuite d’enregistrer la vente auprès du service de publicité foncière, assurant ainsi la validité et la protection juridique de votre acquisition.
