Financement achat immobilier neuf : les étapes à suivre
Vous avez trouvé le logement neuf de vos rêves ? Il va maintenant falloir financer votre projet. Capacité d’emprunt, dossier de financement, comparaison des offres de prêt, nous vous décrivons toutes les étapes afin de faire de votre projet immobilier une réussite.
| Étapes pour le financement d'un bien immobilier neuf |
|---|
| 1. Évaluer sa capacité d’emprunt |
| 2. Préparer son dossier de financement |
| 3. Comparer les offres de prêt immobilier |
| 4. Obtenir un accord de principe |
| 5. Recevoir et accepter l’offre de prêt |
| 6. Finaliser l’achat chez le notaire |
Étape 1 - Évaluer sa capacité d’emprunt
La première étape consiste à établir votre capacité d’emprunt. Il faut réaliser cette première étape avant de signer un contrat de réservation.
Il faut analyser vos revenus (salaires, pensions, revenus locatifs) et vos charges mensuelles (loyers, crédits en cours, pensions…).
Grâce à cela, vous pouvez estimer le montant que vous pouvez allouer à une mensualité de prêt.
Il faut également déterminer votre apport personnel : la somme que vous pouvez investir immédiatement dans votre achat.
L’apport personnel correspond souvent à 10% du prix du bien, mais cela peut varier selon les banques. Plus votre apport est élevé, plus vous pouvez bénéficier de bonnes conditions d’emprunt.
Pour connaître le montant maximum que vous pouvez emprunter, vous pouvez vous rapprocher de nous : nous vous mettrons en relation avec un courtier. Habitué à négocier les meilleurs taux du marché, il vous accompagnera à chaque étape de votre financement
En règle générale, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
Étape 2 - Préparer son dossier de financement
Une fois le logement idéal trouvé, il est temps de constituer votre dossier de financement. Pour vous aider à ne rien oublier, voici les documents à rassembler.
Justificatifs d’identité
La banque exigera un document officiel permettant de vérifier votre identité :
une carte d’identité en cours de validité ;
un passeport valide.
Le permis de conduire n’est pas accepté comme pièce d’identité par les établissements bancaires.
Documents concernant votre situation personnelle
Votre état civil et votre situation familiale influencent la capacité d’emprunt et les garanties que vous pouvez offrir. Vous devrez présenter certains documents selon votre cas :
livret de famille ;
certificat de mariage ou contrat de PACS ;
contrat de mariage (le cas échéant) ;
jugement de divorce ou convention homologuée si applicable ;
justificatifs de pension alimentaire versée ou perçue.
Pièces liées à votre situation professionnelle
Pour évaluer votre stabilité financière, la banque prendra en compte votre statut professionnel et la régularité de vos revenus. Les justificatifs varient selon votre profil :
contrat de travail ou document d’enregistrement Sirene (auto-entrepreneurs) ou attestation d’intermittence ;
les 3 dernières fiches de paie, les 3 derniers bilans comptables ou déclarations URSSAF, ou encore les derniers justificatifs de pension/retraite ;
revenus locatifs : avis d’imposition ou attestations de loyers perçus ;
le dernier avis d’imposition sur le revenu.
Justificatifs de votre situation financière
La banque analysera également vos habitudes de gestion et vos engagements financiers :
relevés de tous vos comptes bancaires (courants, épargne, pro) sur les 3 derniers mois ;
tableaux d’amortissement des prêts en cours (crédit auto, conso, etc.).
Documents relatifs au bien immobilier
Pour prouver la nature de votre projet, vous devrez fournir des pièces précises en lien avec votre acquisition :
compromis ou promesse de vente, accompagnés des annexes obligatoires ;
devis de travaux si ceux-ci sont inclus dans le prêt ;
contrat de réservation en VEFA (si vous achetez un bien neuf sur plan).
Un bon dossier est clair, complet et cohérent. Évitez les découverts fréquents, soignez la gestion de vos comptes, et assurez-vous qu’il vous restera assez d’argent pour vivre après avoir payé votre mensualité de prêt.
Les banques examinent aussi le sérieux du projet immobilier : promoteur réputé, permis de construire purgé, délai de livraison réaliste…
Étape 3 - Comparer les offres de prêt immobilier
Une fois votre dossier prêt, vous pouvez consulter plusieurs banques ou passer par un courtier.
Votre conseiller bancaire vous proposera une première simulation. Un courtier pourra quant à lui démarcher plusieurs établissements pour obtenir la meilleure offre, comparer les taux, les conditions et l’assurance emprunteur.
Regardez le TAEG (taux annuel effectif global). Le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global, représente le coût total d’un crédit immobilier exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté. Il est obligatoirement mentionné dans toute offre de prêt afin de permettre une comparaison transparente entre différentes propositions de financement.
Contrairement au simple taux nominal (qui ne reflète que les intérêts bancaires), le TAEG englobe tous les frais liés au prêt (intérêts d’emprunt, frais de dossier, frais de garantie, coût de l’assurance emprunteur.
Le TAEG permet notamment de :
Comparer les offres de prêt : Le TAEG permet d’évaluer objectivement plusieurs propositions bancaires, même si les taux nominaux semblent identiques.
Éviter les mauvaises surprises : En intégrant tous les frais, il donne une vision réaliste du coût total du financement.
Anticiper son budget : Dans un projet immobilier neuf, souvent étalé sur plusieurs mois (VEFA), bien connaître le TAEG aide à ajuster les mensualités à sa capacité d’emprunt réelle.
Il faut également s’intéresser au coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les conditions de remboursement anticipé et de modularité des mensualités.
Vous pouvez tenter de négocier certains frais : dossier, garantie, frais de notaire ou encore les conditions d’assurance.
Chez La Place du Neuf, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet immobilier. Pour optimiser votre financement, nous vous mettons en relation avec un courtier partenaire de confiance, sélectionné pour son sérieux et son expertise.
Le courtier négociera pour vous les meilleurs taux du marché, adaptera l’offre à votre profil et vous fera gagner un temps précieux dans vos démarches bancaires.
Étape 4 - Obtenir un accord de principe
Lors de la mise en place d’un projet immobilier, la banque peut vous délivrer un accord de principe.
Il s’agit d’un engagement non définitif, mais qui marque un accord initial entre vous et la banque sur les grandes lignes de l’offre de crédit envisagée.
Cet accord intervient après une première analyse de votre situation financière, effectuée par votre conseiller, et avant l’accord final de prêt. C’est une étape importante qui montre que votre projet est sur la bonne voie.
L’accord de principe précise généralement :
le montant potentiel du financement accordé.
le taux d’intérêt applicable.
la durée estimée du crédit immobilier.
les conditions particulières du prêt (clause suspensive, mensualités, etc.).
les garanties demandées et les assurances exigées.
Étape 5 - Recevoir et accepter l’offre de prêt
Avant que la banque ne puisse émettre une offre de prêt définitive, vous devez obligatoirement souscrire une assurance emprunteur. Cette assurance couvre généralement les risques de décès, invalidité, incapacité temporaire de travail et parfois de perte d’emploi.
L’organisme assureur (celui proposé par la banque ou un assureur externe en délégation) peut vous demander de remplir un questionnaire de santé. En fonction de votre âge, du montant emprunté et de vos antécédents médicaux, il est possible que vous deviez fournir des examens médicaux complémentaires (analyses, électrocardiogramme, rapports, etc.).
Ces formalités peuvent allonger les délais avant l’édition de l’offre de prêt.
Une fois l’assurance validée, la banque vous adresse l’offre de prêt officielle. Vous disposez alors d’un délai légal de réflexion de 10 jours minimum avant de pouvoir l’accepter. Il est interdit de signer l’offre avant le 11e jour.
À l’issue de ce délai, vous pouvez signer et renvoyer l’offre à la banque. Celle-ci devient alors contractuelle et engageante.
Dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), les fonds sont débloqués progressivement, au fur et à mesure de l’avancement du chantier, selon le calendrier défini dans le contrat de vente.
Étape 6 - Finaliser l’achat chez le notaire
La signature de l’acte authentique chez le notaire marque la concrétisation de votre achat d’un logement neuf en VEFA.
En amont de ce rendez-vous, vous recevrez un projet d’acte de vente par courrier ou voie électronique. Ce document vous est transmis environ un mois avant la signature définitive, afin que vous puissiez en prendre connaissance, le vérifier, et poser toutes vos questions si besoin.
Durant cette période, le notaire s’assure de la conformité juridique et administrative du bien, rassemble tous les justificatifs nécessaires (urbanisme, permis de construire, règlement de copropriété…) et finalise la rédaction de l’acte définitif.
Le jour de la signature, vous serez convoqué chez le notaire en présence du promoteur. Le notaire vous expliquera les clauses de l’acte afin que vous puissiez le signer en toute connaissance de cause.
Avant ce rendez-vous, vous devrez verser au promoteur le montant correspondant à l’étape d’avancement du chantier, conformément à l’échéancier VEFA légalement encadré.
Voici un exemple concret d’échéancier pour un bien acheté en VEFA au prix de 300 000 € :
| Étape de construction | Pourcentage maximum appelé | Montant à verser |
|---|---|---|
| À la réservation (dépôt de garantie) | 5 % | 15 000 € |
| Achèvement des fondations | 30 % | 90 000 € |
| Mise hors d’eau | 35 % | 105 000 € |
| Achèvement des travaux | 25 % | 75 000 € |
| Livraison | 5 % | 15 000 € |
| Total | 100 % | 300 000 € |
Le paiement s’effectue directement au promoteur, sur appel de fonds, après la signature de l’acte.
Le solde, généralement les 5 % restants, est versé lors de la livraison du logement, après la visite de remise des clés, une fois le bien jugé conforme.
Une fois l’acte signé, vous devenez officiellement propriétaire du logement. Le notaire se charge d’enregistrer la transaction auprès du service de publicité foncière, ce qui garantit la validité juridique de votre achat.
