Bail Réel Solidaire (BRS) : devenir propriétaire à prix réduit
Face à la hausse des prix de l’immobilier, le Bail Réel Solidaire (BRS) représente une véritable opportunité pour les ménages aux revenus modestes souhaitant devenir propriétaires. En dissociant le foncier du bâti, ce dispositif permet de réduire le coût d’achat d’un logement neuf.
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d’accession à la propriété destiné aux ménages aux revenus modestes. Il repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Concrètement, l’acquéreur devient propriétaire du logement, mais pas du terrain, qui reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
Ce mécanisme permet de réduire le prix d’achat du bien immobilier, tout en garantissant une stabilité résidentielle sur le long terme grâce à la signature d’un bail de longue durée, généralement entre 18 et 99 ans. Le logement doit obligatoirement être occupé en tant que résidence principale.
Instauré par la loi ALUR en 2014 et renforcé par la loi ÉLAN en 2018, le BRS a pour objectif de favoriser l’accession sociale à la propriété dans les zones où les prix de l’immobilier freinent l’accès des ménages modestes au marché.
Accessible uniquement sous conditions de ressources, ce dispositif encadre également la revente du bien à un prix plafonné, afin de préserver sur le long terme l’utilité sociale du logement.
Qui peut acheter un logement en BRS ?
Conditions d’éligibilité
Pour pouvoir acheter un logement via le BRS, l’acquéreur doit remplir les trois conditions principales suivantes :
Être une personne physique (les sociétés ou investisseurs ne sont pas éligibles) ;
Acquérir le bien à titre de résidence principale ;
Ne pas dépasser les plafonds de ressources fixés par la réglementation, en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.
Ces conditions visent à garantir que le BRS profite bien aux ménages ayant des revenus limités, qui n’auraient pas accès à la propriété dans les conditions classiques du marché.
Les plafonds de ressources à respecter
Les plafonds de revenus à ne pas dépasser dépendent de la zone géographique (A, B1, B2) et du nombre de personnes composant le foyer fiscal. Voici les plafonds en vigueur en 2025:
Plafonds de ressources pour accéder au Bail Réel Solidaire (BRS)
| Nb de personnes destinées à occuper le logement | Zones Abis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 120 598 € | 110 396 € | 86 055 € |
| Par personne supplémentaire | 13 440 € | 12 301 € | 9 599 € |
Zone Abis : Paris et 76 communes d’Île-de-France.
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, et communes particulièrement tendues (Genève, Lyon, Annecy, Deauville, Bordeaux…).
Zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, Outre-mer, etc.
Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques de secteurs tendus.
Zone C : Reste du territoire.
Résidence principale
L’un des fondements du BRS est la garantie d’un usage résidentiel durable et non spéculatif. Ainsi, le logement acquis doit impérativement être :
Occupé par l’acheteur à titre de résidence principale ;
Non destiné à la location, sauf exceptions encadrées (mobilité professionnelle, divorce, invalidité, etc.) ;
Non utilisé comme résidence secondaire ou pied-à-terre.
Par ailleurs, les investisseurs locatifs, SCI ou sociétés commerciales ne sont pas éligibles au dispositif. Le BRS est exclusivement réservé aux particuliers primo-accédants ou en situation de relogement dans un cadre social
Comment fonctionne le BRS ?
Le Bail Réel Solidaire repose sur un fonctionnement spécifique qui permet de réduire le prix d’achat d’un logement neuf tout en garantissant un cadre juridique clair et encadré. L’acheteur devient propriétaire du bâti, mais non du terrain, pour une durée définie et selon des règles précises en cas de revente.
Séparation foncier / bâti
Le principe fondamental du BRS est la dissociation entre le foncier et le bâti. Cela signifie que :
Le terrain reste la propriété de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) ;
L’acheteur devient pleinement propriétaire du logement, c’est-à-dire du bâtiment lui-même (appartement ou maison), qu’il peut occuper, aménager et transmettre.
En ne payant que pour le bâti, le ménage évite de supporter le coût du foncier, ce qui permet une économie significative à l’achat, souvent de l’ordre de 20 à 40 % par rapport au prix du marché.
Durée du bail (18 à 99 ans)
Le contrat de Bail Réel Solidaire est signé pour une durée minimale de 18 ans, renouvelable automatiquement jusqu’à 99 ans. Cette longue durée garantit à l’acquéreur une stabilité comparable à celle de la pleine propriété.
Pendant toute la durée du bail, l’acquéreur verse une redevance modique à l’OFS pour l’occupation du terrain. Cette somme est généralement très faible, souvent de quelques euros par mois, et permet d’assurer la mission sociale de l’OFS.
Encadrement de la revente
Le BRS encadre strictement la revente du logement afin de garantir son accessibilité aux futurs ménages modestes. Cela se traduit par :
Un prix de revente plafonné, calculé selon une formule précise fixée dans le contrat (souvent en fonction du prix d’acquisition initial, réévalué avec un indice) ;
L’obligation de revente à un acquéreur éligible au BRS (respectant les plafonds de ressources et les conditions de résidence principale) ;
La validation de la vente par l’OFS, qui contrôle le respect des conditions et peut même proposer un acquéreur.
Ce mécanisme évite la spéculation et préserve durablement l’utilité sociale du logement, même en cas de forte augmentation des prix dans le secteur.
Où trouver des programmes neufs éligibles au BRS ?
De plus en plus de communes proposent aujourd’hui des logements neufs en Bail Réel Solidaire, notamment dans les zones tendues où l’accès à la propriété est difficile. L’Île-de-France fait partie des régions les plus actives en la matière.
Chez La Place du Neuf, nous référençons de nombreux programmes immobiliers neufs éligibles au BRS en Île-de-France.
Nous vous présenterons les biens correspondant à votre profil et à vos critères.
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Le rôle de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS)
L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) est une structure à but non lucratif, agréée par l’État, dont la mission principale est de favoriser l’accès au logement abordable en luttant contre la spéculation foncière.
Il peut s’agir d’une collectivité territoriale, d’un bailleur social, ou d’une structure associative. L’OFS a un statut juridique spécifique qui lui permet d’acquérir et de conserver la propriété des terrains, tout en cédant l’usage du bâti à des ménages éligibles via le Bail Réel Solidaire (BRS).
Son objectif est clair : garantir dans la durée l’accessibilité des logements à prix modéré, y compris en cas de revente.
L’OFS acquiert des terrains, généralement avec l’aide de financements publics ou de partenariats avec les collectivités locales. Une fois le foncier sécurisé, il le met à disposition d’un acquéreur sous la forme d’un bail réel solidaire, qui lui donne le droit de construire ou d’acheter un logement sur ce terrain pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans.
L’OFS conserve toujours la propriété du terrain, ce qui permet de maîtriser le coût global du logement. En cas de revente, l’OFS intervient pour s’assurer que l’acheteur respecte les conditions du BRS (notamment de ressources) et que le prix de cession reste encadré.
En Île-de-France, plusieurs Organismes de Foncier Solidaire sont aujourd’hui actifs, notamment dans les zones où l’immobilier est particulièrement tendu. On peut citer par exemple l’OFS de la Ville de Paris, la Foncière de la Région Île-de-France, ou encore les initiatives portées par certains bailleurs sociaux.
Ces structures travaillent en étroite collaboration avec les collectivités pour proposer des programmes en BRS dans de nombreuses communes.
Quels sont les avantages du BRS ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) présente de nombreux atouts pour les ménages modestes souhaitant devenir propriétaires d’un logement neuf. En plus de rendre l’accession à la propriété plus accessible, il offre un cadre légal protecteur et s’inscrit dans une logique de durabilité sociale.
Prix d’achat inférieur au marché
Le principal avantage du BRS est économique : en dissociant le foncier du bâti, l’acquéreur ne paie que pour la construction du logement, et non pour le terrain. Cette spécificité permet de réduire le prix d’achat de 20 à 40 % selon les projets et les localisations.
Résultat : un logement neuf, souvent bien situé, devient accessible à des ménages qui n’auraient pas pu acheter dans le parc libre.
Financement facilité (ex : PTZ)
Le BRS est compatible avec plusieurs dispositifs d’aide à l’achat, notamment le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui permet de financer une partie de l’acquisition sans payer d’intérêts. D’autres aides locales peuvent également être mobilisées selon les villes (subventions, prêts bonifiés…).
Cette compatibilité permet aux acquéreurs de réduire leur apport personnel et d’alléger leurs mensualités de crédit, rendant le projet encore plus abordable.
Accès à un patrimoine sécurisé
Même si le terrain appartient à un OFS, l’acheteur reste pleinement propriétaire de son logement : il peut y vivre, le transmettre à ses héritiers ou le revendre (dans les conditions encadrées). Le BRS offre ainsi un cadre juridique clair et protecteur, proche de la pleine propriété.
C’est un véritable patrimoine transmissible, avec une sécurité renforcée et un usage durable garanti.
Une solution durable pour les zones tendues
Le BRS répond à un double enjeu : favoriser l’accession à la propriété pour les ménages modestes tout en luttant contre la spéculation immobilière. En encadrant le prix de revente et en réservant l’accession à des foyers sous conditions de ressources, il permet de maintenir des logements abordables dans les zones à forte pression foncière.
C’est une solution d’avenir, socialement responsable et économiquement vertueuse, soutenue par de nombreuses collectivités locales et organismes publics.
Peut-on transmettre un bien acheté en BRS ?
Même si l’acheteur d’un logement en Bail Réel Solidaire (BRS) ne possède pas le terrain, il bénéficie de droits de propriété réels et transmissibles sur le bâti. La transmission du bien à ses héritiers est donc possible, mais elle est encadrée par des règles spécifiques propres au fonctionnement du BRS.
Que se passe-t-il en cas de succession ?
En cas de décès de l’acquéreur, le logement acheté en BRS fait partie intégrante de la succession. Les héritiers deviennent donc, par principe, propriétaires du bien immobilier. Toutefois, pour que le transfert de propriété soit pleinement reconnu, il faut que les héritiers respectent les conditions d’éligibilité du BRS, à savoir :
Utiliser le logement comme résidence principale ;
Ne pas dépasser les plafonds de ressources en vigueur.
Si ces critères sont remplis, le bail se poursuit normalement avec les héritiers.
Conditions de reprise ou revente par les héritiers
Dans le cas où les héritiers ne respectent pas les conditions du BRS (ressources trop élevées, souhait d’en faire une résidence secondaire, etc.), deux scénarios sont possibles :
L’OFS peut leur proposer de revendre le bien à un ménage éligible, dans les conditions prévues par le contrat (prix plafonné, validation de l’acheteur).
L’OFS peut exercer son droit de rachat du logement à un prix encadré, dans le respect du contrat de bail.
Dans tous les cas, le but est de préserver la vocation sociale du logement et d’éviter qu’il ne soit détourné de son objectif initial : permettre à des ménages modestes d’accéder à la propriété à prix réduit.
Comment revendre un bien sous BRS ?
La revente d’un logement acquis en Bail Réel Solidaire (BRS) est tout à fait possible, mais elle obéit à un cadre réglementaire strict destiné à maintenir l’accessibilité du bien aux ménages modestes. L’objectif du dispositif étant social, la revente est encadrée pour éviter toute spéculation immobilière.
Procédure de revente
Lorsqu’un propriétaire souhaite revendre son logement acheté en BRS, il doit impérativement informer l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Ce dernier accompagne le vendeur dans la procédure et vérifie que le futur acquéreur respecte les conditions d’éligibilité (ressources, résidence principale…).
La vente peut se faire :
Soit à un acquéreur trouvé par le vendeur, sous réserve d’agrément de l’OFS ;
Soit via une mise en relation par l’OFS avec un acheteur éligible.
L’OFS joue donc un rôle d’intermédiaire pour garantir que le bien reste dans le circuit du logement abordable.
Encadrement du prix de revente
Contrairement à un bien en pleine propriété, le prix de revente en BRS est plafonné. Il est déterminé à l’avance dans le contrat de bail selon une formule définie, qui prend généralement en compte :
Le prix d’acquisition initial ;
Un indice d’évolution des prix du secteur ou du coût de la construction (comme l’ICC ou l’IRL) ;
Éventuellement, le coût de certains travaux justifiés.
Ce mécanisme garantit que le logement reste accessible financièrement à un ménage modeste, même après plusieurs années.
Agrément de l’OFS pour le nouvel acquéreur
Avant la conclusion de la vente, l’OFS doit impérativement valider le profil de l’acquéreur. Ce dernier devra fournir des justificatifs de revenus et s’engager à occuper le logement comme résidence principale. Sans cet agrément préalable, la vente ne peut pas être finalisée.
Ce processus permet de s’assurer que le logement conserve sa vocation sociale et reste en cohérence avec les principes du Bail Réel Solidaire.
Questions fréquentes sur le Bail réel solidaire (BRS)
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Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet à un ménage d’acheter un logement sans acquérir le terrain sur lequel il est construit. Le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), tandis que l’acheteur signe un bail de longue durée — généralement de 18 à 99 ans — pour en avoir l’usage. Ce montage réduit significativement le coût d’acquisition. Le logement doit être occupé en résidence principale et, en cas de revente, le prix est plafonné et l’acquéreur doit également être éligible au dispositif.
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Le BRS présente de nombreux avantages, mais aussi quelques limites qu’il convient de connaître :
Revente encadrée : le prix de cession est plafonné, ce qui limite les plus-values ;
Occupation obligatoire en tant que résidence principale : la location libre est interdite, sauf exceptions ;
Public ciblé : seuls les ménages sous plafonds de ressources peuvent en bénéficier ;
Offre limitée géographiquement : tous les territoires ne proposent pas encore de programmes en BRS.
Malgré ces contraintes, le BRS reste une opportunité unique d’accession à la propriété pour les foyers modestes.
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Oui, acheter en BRS est souvent très avantageux pour les ménages éligibles. Le principal intérêt réside dans la réduction du prix d’achat, souvent 20 à 40 % inférieur à celui du marché classique. Le dispositif permet également de bénéficier d’un logement neuf, bien situé, avec un cadre juridique protecteur. Même si le prix de revente est plafonné, le BRS offre un véritable accès à la propriété, tout en assurant une stabilité résidentielle et patrimoniale.
